Bodemonderzoek bij appartementen

Bodemonderzoek bij gedwongen mede-eigendommen

De OVAM maakt een onderscheid naargelang het doel van de risico-inrichting (alleen voor een privatieve kavel of voor de gemeenschap), de locatie van de risico-inrichting (in een privatieve kavel of in de gemeenschappelijke delen) en het moment waarop de risico-inrichting aanwezig is of was. Dit onderscheid vertaalt zich ook in een onderscheid naar de onderzoeksverplichting. Zo bestaat er in sommige gevallen de verplichting een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren in het kader van een overdracht, of bestaat er een periodieke onderzoeksverplichting. Voor bijkomende informatie kunt u ons bereiken via onze infolijn op het nummer 015 284 137 of via bodem@ovam.be.

Meer informatie over oriënterende bodemonderzoeken

Meer info over risicogronden en risico-inrichtingen 

Onderzoeksmomenten bij gedwongen mede-eigendommen:

Eenmalig oriënterend bodemonderzoek

Onderzoeksplicht bij overdracht

Periodieke onderzoeksplicht
 

Onderzoeksplicht bij overdracht


Bij appartementen of andere gedwongen mede-eigendommen moet er bij overdracht van een privatieve kavel een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden in de volgende 2 gevallen:

  • In de over te dragen privatieve kavel is of was een risico-inrichting (vb. drukkerij, laboratorium) aanwezig.
  • In het gemeenschappelijke deel is of was een risico-inrichting uitsluitend bestemd voor de over te dragen privatieve kavel aanwezig (vb. tankstation: de tanks zijn gelegen in het gemeenschappelijke deel).

Het oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd door de overdrager en aan de OVAM overgemaakt alvorens de overdracht kan plaatsvinden. Het oriënterend bodemonderzoek moet over het volledige kadastrale perceel worden uitgevoerd.

Bij iedere overdracht in een appartement of andere gedwongen mede-eigendom moet er steeds een bodemattest beschikbaar zijn.

Periodieke onderzoeksplicht

Bij gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond wordt, zoals bij andere risicogronden, een periodiek oriënterend bodemonderzoek opgesteld indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die dient voor alle kavels, vb. in de gemeenschappelijke kelder is een opslagtank van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van verschillende kavels van het appartementsgebouw.

Binnen welke termijn het eerste oriënterend bodemonderzoek moet worden opgesteld en met welke periodiciteit nadien de onderzoeken moeten plaatsvinden, worden bepaald in art. 61 en 62 van het Vlarebo. Afhankelijk van het moment waarop de exploitatie van de risico-inrichting werd aangevat, wordt een periodiciteit vastgelegd van 20 jaar voor Vlarebo-code A en 10 jaar voor Vlarebo-code B.

Een veel voorkomend voorbeeld hiervan is de verwarming van een appartementsgebouw: een opslagtank van meer dan 20.000 liter (en minder dan 500.000 liter) stookolie bevindt zich in de gemeenschappelijke delen van het gebouw en dient voor de verwarming van verschillende kavels. Rubriek 17.3.6.2° Vlarebo-code A art. 62 Vlarebo : hiervoor geldt een periodieke onderzoeksplicht om de 20 jaar.

Eenmalige onderzoeksplicht tegen 31 december 2014

Bent u syndicus of mede-eigenaar en valt uw goed onder de gedwongen mede-eigendom? Dan is het mogelijk dat u tegen 31 december 2014 een eenmalig oriënterend bodemonderzoek moest uitvoeren.

Wanneer eenmalige bodemonderzoeksplicht?
 

Volgens het Bodemdecreet (artikel 30bis) moet een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014:

  • Als voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vb. vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder de vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie);
  • Als in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vb. vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het hele appartementsgebouw).

Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars zelf.

Specifiek voor gedwongen mede-eigendommen waarvoor de eenmalige onderzoeksplicht geldt
 

Hoe gebeurt praktisch de aanmaning en vrijstelling van de saneringsplicht bij deze gedwongen mede-eigendommen?

Een vereniging van mede-eigenaars van een gedwongen mede-eigendom wordt volgens het Bodemdecreet beschouwd als een gebruiker van een mede-eigendom. Als uit het oriënterend bodemonderzoek blijkt dat een beschrijvend bodemonderzoek noodzakelijk is, zal de OVAM de vereniging van mede-eigenaars aanmanen om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren.

Hoe kan de vereniging van mede-eigenaars aantonen dat hij als gebruiker niet saneringsplichtig is? De vereniging van mede-eigenaars (met gebruiker als hoedanigheid) moet aantonen dat zij de verontreiniging niet heeft veroorzaakt en dat de verontreiniging tot stand gekomen is vooraleer zij de grond in beheer kreeg. Als in het eenmalig oriënterend bodemonderzoek bijvoorbeeld een verontreiniging wordt aangetroffen die afkomstig is van de voormalige activiteiten op de grond, dan wordt de vereniging van mede-eigenaars vrijgesteld.

Als de vereniging van mede-eigenaars wordt vrijgesteld van de saneringsplicht en als het duidelijk is dat geen enkele individuele eigenaar de veroorzaker van de verontreiniging is, worden de individuele eigenaars niet aangemaand, ook al waren ze van de aanwezigheid van de risico-inrichting op de hoogte. De individuele eigenaars worden dus impliciet vrijgesteld van de saneringsplicht. Dit betekent dat het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering verder worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de OVAM. Als blijkt dat individuele eigenaars wel veroorzakers zijn van de verontreiniging, worden deze door de OVAM aangeschreven om het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uit te voeren.

Wat gebeurt er met de saneringsplicht wanneer een eigenaar een kavel wenst te kopen als het eenmalige oriënterend bodemonderzoek aangeeft dat er verdere maatregelen noodzakelijk zijn? Hoe staat het met de saneringsplicht van nieuwe individuele eigenaars? Een eigenaar die een appartement koopt nadat het eenmalig oriënterend bodemonderzoek is gebeurd en waarbij dus de nieuwe eigenaar op de hoogte is van de aanwezigheid van een bodemverontreiniging zal niet als saneringsplichtige worden beschouwd, tenzij er duidelijke aanwijzingen bestaan dat hij de bodemverontreiniging in kwestie heeft veroorzaakt. Een verkoop wordt daardoor niet belemmerd.

Wat bij overdracht van een kavel onder gedwongen mede-eigendommen?

Bij een overdracht van een risicogrond moet er steeds een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Er is geen verplichting om een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren in het kader van overdracht voor de situaties van de gedwongen mede-eigendommen waar de eenmalige onderzoeksplicht voor 31 december 2014 geldt, namelijk

  • voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie);
  • in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het ganse appartementsgebouw).

Als een overdracht plaatsvindt nadat het eenmalig oriënterend bodemonderzoek is uitgevoerd en ingediend bij de OVAM, zal dit onderzoek op het bodemattest worden vermeld.

Enkele situaties van gedwongen mede-eigendommen en de risico-inrichting
 

1. Vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond met gedwongen mede-eigendom

Voorbeelden:

  • Op het kadastraal perceel waarop het appartementsgebouw zich bevindt, was er vroeger een leerlooierij die afgebroken werd. Bijvoorbeeld: rubriek 25.1.1. “Installaties voor het looien van huiden met een verwerkingscapaciteit van meer dan 12 ton eindproducten per dag” Vlarebocategorie B.

  • Een oude garagewerkplaats, niet meer in gebruik, werd verbouwd en opgedeeld in appartementen. Bijvoorbeeld: rubriek 15.5.  "Standaardgarages en standaardcarrosserie bedrijven" Vlarebocategorie O.

2. In de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de mede-eigendom

Voorbeeld:

  • In de gemeenschappelijke kelder werd stookolie opgeslagen met een totale inhoud van meer dan 20.000 liter voor de verwarming van alle kavels in het gebouw. Nu is die tank verwijderd.

In de situaties 1. en 2. is een eenmalig oriënterend bodemonderzoek verplicht tegen 31 december 2014 in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars.

3. In de gemeenschappelijke delen is een risico-inrichting aanwezig ten behoeve van alle kavels

Voorbeeld:

  • In een gemeenschappelijke kelder is een opslag van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het gehele appartementsgebouw.

In situatie 3. is een periodiek oriënterend bodemonderzoek nodig in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars.

Meer informatie over de periodieke onderzoeksverplicht

4. In een privatieve kavel is of was een risico-inrichting gevestigd, uitsluitend bestemd voor die privatieve kavel

Voorbeelden:

  • Een droogkuisbedrijf op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw wordt overgedragen.

5. In de gemeenschappelijke delen is of was een risico-inrichting aanwezig uitsluitend ten behoeve van een privatieve kavel

Voorbeelden:

  • In de gemeenschappelijke grond zijn brandstoftanks (stookolie > 20.000 liter) aanwezig, enkel ten behoeve van een privatieve kavel zijn.

In de gemeenschappelijke grond zitten 3 brandstoftanks die dienen voor het privatief gebruik van het tankstation dat zich op de gelijkvloerse verdieping bevindt.

In de situaties 4. en 5. is een oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van een overdracht van de privatieve kavel waarvoor de risico-inrichting bestemd is, op initiatief en op kosten van de overdrager.

Opgelet!

Een combinatie van situaties is ook mogelijk.
Bijvoorbeeld: vroeger bevond zich op de grond een fabriek en nu is er een appartementsmede-eigendom gevestigd met in de gemeenschappelijke delen een ondergrondse stookolietank van meer dan 20.000 liter voor de verwarming van het volledige appartementsgebouw.
In dit voorbeeld is een eenmalig oriënterend bodemonderzoek tegen 31.12.2014 noodzakelijk, nadien moeten enkel nog periodieke bodemonderzoeken uitgevoerd worden omwille van de aanwezigheid van de stookolietank.