Bodemonderzoek bij appartementen

In de bodemwetgeving is een specifieke regeling uitgewerkt voor eigendommen die vallen onder het stelsel van gedwongen mede-eigendommen (cfr artikel 577-3 van Burgerlijk Wetboek). Het betreft hier meestal appartementen met een gedwongen mede-eigendomsstructuur.

Er wordt een onderscheid naargelang het doel van de risico-inrichting (alleen voor een privatieve kavel of voor de gemeenschap), de locatie van de risico-inrichting (in een privatieve kavel of in de gemeenschappelijke delen) en het moment waarop de risico-inrichting aanwezig is of was. Dit onderscheid vertaalt zich ook in een onderscheid naar de onderzoeksverplichting. Zo bestaat er in sommige gevallen de verplichting een oriënterend bodemonderzoek te laten uitvoeren in het kader van een overdracht, of bestaat er een periodieke onderzoeksverplichting.

Onderzoeksmomenten bij gedwongen mede-eigendommen:

Onderzoeksplicht bij overdracht

Periodieke onderzoeksplicht

Eenmalig oriënterend bodemonderzoek

Onderzoeksplicht bij sluiting

Onderzoeksplicht bij overdracht

 

Bij iedere overdracht in een appartement of andere gedwongen mede-eigendom moet er steeds een bodemattest beschikbaar zijn. Daarnaast moet er, overeenkomstig artikel 30 van het Bodemdecreet, bij overdracht van een privatieve kavel in appartementen of andere gedwongen mede-eigendommen een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden in de volgende 2 gevallen:

  • In de over te dragen privatieve kavel is of was een risico-inrichting (vb. droogkuis, drukkerij, laboratorium) aanwezig.

Voorbeelden:

Een droogkuisbedrijf op de gelijkvloerse verdieping van een appartementsgebouw wordt overgedragen.

  • In het gemeenschappelijke deel is of was een risico-inrichting uitsluitend bestemd voor de over te dragen privatieve kavel aanwezig (vb. tankstation: de tanks zijn gelegen in het gemeenschappelijke deel).

Voorbeelden:

In de gemeenschappelijke grond zijn brandstoftanks (vb benzinetank van meer dan 500 liter) aanwezig, enkel ten behoeve van een privatieve kavel (vb tankstation).

Het oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd door de overdrager en aan de OVAM overgemaakt alvorens de overdracht kan plaatsvinden. Het oriënterend bodemonderzoek moet over het volledige kadastrale perceel worden uitgevoerd.

Periodieke onderzoeksplicht

Bij gedwongen mede-eigendommen op een risicogrond wordt, zoals bij andere risicogronden, een periodiek oriënterend bodemonderzoek opgesteld indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die dient voor alle kavels, vb. in de gemeenschappelijke tuin is een ondergrondse opslagtank van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van verschillende kavels van het appartementsgebouw.

Binnen welke termijn het eerste oriënterend bodemonderzoek moet worden opgesteld en met welke periodiciteit nadien de onderzoeken moeten plaatsvinden, worden bepaald in art. 61 en 62 van het Vlarebo. Afhankelijk van het moment waarop de exploitatie van de risico-inrichting werd aangevat, wordt een periodiciteit vastgelegd van 20 jaar voor Vlarebo-code A en 10 jaar voor Vlarebo-code B.

Een veel voorkomend voorbeeld hiervan is de verwarming van een appartementsgebouw: een ondergrondse opslagtank van meer dan 20.000 liter (en minder dan 500.000 liter) stookolie bevindt zich in de gemeenschappelijke delen van het gebouw (vb. de tuin) en dient voor de verwarming van verschillende kavels. Deze tank is in gebruik genomen voor 1 juni 2015. In dit geval stelt bijlage 1 van het Vlarebo dat rubriek 17.3.6.2..a van toepassing is en er bijgevolg een periodieke onderzoeksplicht geldt van om de 20 jaar. Is de tank evenwel enkel bovengronds dan is rubriek 17.3.6.2.b van toepassing en dient er geen oriënterend bodemonderzoek te gebeuren ikv de periodieke onderzoeksplicht.

Voorbeeld:

  • In een gemeenschappelijke tuin is een ondergrondse opslag van meer dan 20.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het gehele appartementsgebouw.

Appartementsblok met ondergrondse tankHet periodiek oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars. Wordt de risico-activiteit evenwel enkel uitgebaat door 1 kavel (bijvoorbeeld tankstation), dan dient het periodiek oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd te worden door de exploitant van de betrokken kavel.

Meer informatie over de periodieke onderzoeksverplicht

Eenmalige onderzoeksplicht tegen 31 december 2014

Bent u syndicus of mede-eigenaar en valt uw goed onder de gedwongen mede-eigendom? Dan is het mogelijk dat u tegen 31 december 2014 een eenmalig oriënterend bodemonderzoek moest uitvoeren.

Wanneer eenmalige bodemonderzoeksplicht?
 

In bepaalde gevallen diende er voor 31 december 2014 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd te worden. 

Volgens het Bodemdecreet (artikel 30bis) moet een oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014:

  • Als voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is (vb. vroeger was een fabriek aanwezig, momenteel zijn er lofts onder de vorm van gedwongen mede-eigendom gevestigd op de locatie);

Voorbeelden:

  • Op het kadastraal perceel waarop het appartementsgebouw zich bevindt, was er vroeger een leerlooierij die afgebroken werd. Bijvoorbeeld: rubriek 25.1.1. “Installaties voor het looien van huiden met een verwerkingscapaciteit van meer dan 12 ton eindproducten per dag” Vlarebocategorie B.
  • Een oude garagewerkplaats, niet meer in gebruik, werd verbouwd en opgedeeld in appartementen. Bijvoorbeeld: rubriek 15.5.  "Standaardgarages en standaardcarrosserie bedrijven" Vlarebocategorie O.
  • Als in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd was ten behoeve van de gedwongen mede-eigendom (vb. vroeger was er in de gemeenschappelijke kelder een tank van 25.000 liter stookolie aanwezig voor de verwarming van het hele appartementsgebouw).

Voorbeeld:

In de gemeenschappelijke kelder werd stookolie opgeslagen met een totale inhoud van meer dan 20.000 liter voor de verwarming van alle kavels in het gebouw. Nu is die tank verwijderd.

Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars zelf.

Onderzoeksplicht bij sluiting

Indien een risico-inrichting wordt gesloten dan dient er eveneens een oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Is de inrichting te linken met de uitbating van de gedwongen mede-eigendom vb overschakeling van mazoutverwarming naar gas, dan dient het oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd op initiatief van de vereniging van mede-eigenaars.

Is de inrichting te linken met 1 bepaalde kavel vb tankstation dat sluit, dan dient het oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd door de exploitant van de betrokken kavel.